[법/세무] 농지 임야 상속 이후 양도소득세 절세 방법

개요 

부모로부터 상속 받은 농지, 임야를 팔 경우, 양도세 폭탄을 피하는 방법 기타 절세 방법을 서술합니다. 

주의 
법을 전공하지 않았고 관련 일에 종사한 경험이 없습니다. 이 글의 내용은 잘못된 내용일 수 있습니다. 

 

공시지가와 감정평가액

먼저 상속세 신고를 위해 상속 받은 농지를 신고할 필요가 있습니다. 농지의 가치를 평가하기 위한 방법은 다양한 방법이 있습니다. 공시지가와 감정평가액입니다. 

공시지가는 정부가 종합부동산세 등의 납세를 위해 만든 기준으로 감정 평가를 진행하여 산출한 금액입니다. 종류에 따라 2가지 종류로 나뉘는 데, 표준 공시지가, 개별공시지가로 나뉩니다. 일반적으로 각 부동산의 특성을 고려한 가격이 아닌 70% 수준의 금액으로 책정됩니다. 

감정평가액은 해당 농지의 감정평가를 통해 특성, 환경 등을 고려, 평가된 금액입니다. 일반적으로 공시지가에 비해 해당 농지의 가치를 더 높게 인정받을 수 있습니다. 

상속 시 5억원 이하의 금액은 공제될 수 있으므로 농지의 상속세를 피하기 위해 보다 낮은 금액인 공시지가로 토지를 신고하는 것이 올바른 절세 방안으로 보입니다. 아뇨 그렇지 않습니다. 산정한 금액은 추후 해당 토지 매각 시 취득가액이 됩니다. 

 

취득가액과 양도소득세 

취득가액은 부동산의 취득 당시의 금액입니다. 이게 왜 양도소득세와 연관이 있나면, 양도소득세 세액 계산 시 취득가액을 제한 금액을 기준으로 양도소득세를 책정합니다. 취득가액이 클수록 양도소득세는 줄어듭니다. 

 

이후 농지를 양도할 경우 

상속받은 토지의 공시지가가 5억이고, 감정평가 금액이 10억이라고 가정해 봅시다. 이를 그림으로 잘 설명한 한경 칼럼이 있으니 참고해 주세요. 

* 공시지가 5억으로 신고 후 11억에 양도할 경우

1. (기타 상속이 없는 경우) 상속 공제 금액이 5억 이므로 상속세를 내지 않았습니다. (누적 : 0원 손해)

2. 11억에 양도할 경우 취득가액 5억을 제한 6억을 기준으로 양도소득세 계산 (기타 계산도 있지만 생략하겠습니다) 하여 양도소득세 2억 1500만원 발생 (누적 : 2억 1500만원 손해) 

 

* 감정평가 금액 10억으로 신고 후 11억에 양도할 경우

1.  10억원 상속에 대한 상속세를 납부하였습니다. (누적 : 상속세 3800만원 손해) 

2.  11억에 양도할 경우 취득가액 10억을 제한 1억을 기준으로 양도소득세 계산 (기타 계산도 있지만 생략하겠습니다) 하여 양도소득세 1868만원 발생 (누적 : 5668만원 손해) 

결과적으로, 양도소득세가 훠얼씬 적어집니다. 공시지가로 상속 받은 토지를 신고하는 것이 항상 올바른 것이 아닙니다. 

 

기타 절세 방안 

이러한 상황에 적절한 다양한 절세 방안이 있습니다. 본인에게 적용될 수 있는 절세안이 있다면 적용하면 되겠습니다. 

* 조세특례제한법 (자경농지) 

https://call.nts.go.kr/call/qna/selectQnaInfo.do;jsessionid=FHFOCaEJQAcUYgzI7miQqMYh-8qZQ3sUobRhp-NQ.nts_call21?mi=2013&ctgId=CTG11750

 

참고 자료 

농지·임야 상속 ‘양도세 폭탄’ 피하는 방법[박효정의 똑똑한 감정평가]

농지취득 > 세금ㆍ중개보수 > 상속 관련 세금 > 상속 관련 세금 (본문) | 찾기쉬운 생활법령정보

상속받은 10억 땅, 공시지가로 신고했다가 '날벼락' [도정환의 상속대전]

표준지공시지가와 개별공시지가의 차이

국세상담센터